不動産投資に関する用語集
青地
青地とは、登記所に備え付けられている公図において、青く塗られた部分のことをいいます。これは国有地である水路や河川敷を示すものです。従って、本来青地は国有地ですから、一般の宅地にはならないはずですが、長い年月のうちに水路が事実上廃止されてしまって、青地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくありません。
赤地
赤地とは、登記所に備え付けられている公図において、地番や地積などの記載がない土地で赤く塗られた部分のことで、国有地である道路をいいます。
アセットマネンジメント
アセットマネンジメントとは、資産管理のことをいいます。資産価値を高めるための計画を策定・実行することです。
アパート
アパートとは、賃貸タイプの集合住宅のうち、1階建てもしくは2階建てで、建築構造が木造または軽量鉄骨構造のものを一般的に指します。マンションとの厳密な区別はありません。
RC造
RC造とは、鉄筋コンクリート（Reinforced Concrete）造の略です。鉄筋とコンクリートを使い、耐久性、耐火性、強度に優れ、張力と圧力に強いのが特徴です。
委託管理
委託管理とは、管理形態のひとつで、管理業務の一部もしくは全部を管理会社に委託することをいいます。
位置指定道路
位置指定道路とは、接道義務を満たすように設けられ、行政機関による位置指定を受けた私道のことをいいます。位置指定を受けるためには、行政の定める一定の条件に基づいて道路を整備しなければいけません。
委任契約
委任契約とは、法律行為を行うことを委託する契約のことをいいます。当事者の一方が法律行為をすることを他方に委託し、他方がそれを承認することによってその効力が発生する契約のことです。委任を承諾した受任者は、善良な管理者の注意をもってその事務を処理する義務を負います。
違反建築物
違反建築物とは、建物が施工される時点での建築基準法の規定に違反する建築物や、増改築によって違反するようになった建物のことをいいます。
インカムゲイン
インカムゲインとは、投資対象が生み出す収益のことで、投資対象を手放すことなく継続的、定期的に見込める利益のことをいいます。不動産投資においてインカムゲインとはおもに「賃料収入」のことをさします。
印紙税
印紙税とは、売買契約書、請負契約書、領収書などの書類に対して課せられる税金のことです。書類1通につき定められた金額の収入印紙を貼付し、割り印などをして納付します。
内法面積
内法面積とは、床面積を計算する方法のひとつで、壁で囲まれた内側の部分だけを計算した床面積のことをいいます。建築確認の際は内法面積が床面積として申請されますが、通常、マンション広告等には内法面積よりも広い壁芯面積で表示されるので注意が必要です。
オーナーチェンジ
オーナーチェンジとは、賃貸人が入居した状態のまま、その物件を他のオーナー（不動産購入者）に売却することをいいます。購入者にとっては、新たに入居者を探す手間がなく、購入したその月から家賃収入が確保されるというメリットがありますが、多くの場合入居者に対する敷金や保証金の返還義務を引き継ぐことになるので、注意が必要です。
街区
街区とは、道路や水路等によって街の中を一定の広さに区画した一つの区域をいいます。
家屋番号
家屋番号とは、公図に基づき、建物の一つ一つを区別するために付与される番号をいいます。不動産登記簿の表題部に記載されます。
画地条件
画地条件とは、鑑定評価の対象となる土地（角地）を評価する際の要因のうち、地勢、街路との位置関係、形状など、土地そのものが持つ要因のこと。例として、間口、奥行、形状、法面の有無、傾斜の程度、 接面街路との関連、高低差、規模面積、方位等がある。
元金均等返済
元金均等返済とは、借入金の返済方法の1つで、元金を毎月一定金額ずつ返済する方法のことをいいます。元利均等返済と比べて支払残高の減り方が早いため、利息の総支払額が少なくなるメリットがありますが、当初の返済額が多いため利用が困難な場合もあります。
元利均等返済
元利均等返済とは、借入金の返済方法の1つで、毎月の返済額を一定金額としてその中から金利と元本を返済する方法のことをいいます。毎月同じ返済額であっても、返済当初は返済額に含まれる金利相当分が非常に多く、元金は少ないです。
管理形態
管理形態とは、主にマンションにおいて、建物がどのような形態で管理されているかを表すものをいいます。管理組合が自ら管理する場合を自主管理、管理会社に業務委託する場合を委託管理といいます。
管理費
管理費とは、区分所有者が管理組合に支払う、エレベーター、廊下、階段など、集合住宅における共有部分の管理に使われる費用のことをいいます。共益費と同じ意味合いで使われることが多いです。
既存不適格建築物
既存不適格建築物とは、建物が施工される時点では適法だったが、その後に法が改正された結果、建築基準法の規定に違反してしまった建築物のことをいいます。なお、建物が施工される時点での建築基準法の規定に違反する建築物を、違反建築物といいます。
北側斜線制限
北側斜線制限とは、建築基準法に定められる斜線制限のひとつで、建物北側の道路または隣地の日当たりや風通しの維持のために定められる建物の高さの上限規定のことをいいます。建物の高さを北側の隣地・道路との境界から一定の高さを起点とする斜線の範囲内に収める必要があります。
規約共用部分
規約共用部分とは、共用部分のうち、管理組合の管理規約により規定される共用部分のことをいいます。管理人室、集会室、倉庫などが代表的な規約共用部分です。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、投資対象を購入価格以上で売却することにより得られる売却差益のことをいいます。反対に売却差損が出る場合をキャピタルロスといいます。
共益費
共益費とは、主にマンションにおいて、借主が貸主（区分所有者）に支払う、共有部分の管理のための諸費用のことをいいます。管理費と同じ意味合いで使われることが多いです。
共用部分
共用部分とは、集合住宅で、区分所有者全員で共有している部分のことをいいます。区分所有法で定められる法定共用部分と、管理組合の管理規約により規定される規約共用部分に分かれます。
区分所有法
区分所有法とは、マンションやオフィスビルなど、一棟の建物を構造上・便宜上数戸に分けて所有権の対象とする場合の、権利関係や管理組合、復旧・建て替えなどについて定めた法律をいいます。
軽量鉄骨
軽量鉄骨とは、正式名称が「軽量形鋼」（けいりょうけいこう）で、厚さ6ミリメートル以下の鋼板を、複雑な形状に折り曲げてつくった鋼材のことをいいます。この軽量鉄骨には、断面の形状等により多数の種類があります。
減価償却費
減価償却費とは、所得税の計算上支出を伴わない経費をいいます。建物など取得した価格をベースに税務署が定めた耐用年数に応じて経費に算入します。
原価法
原価法とは、不動産鑑定評価の方法の一つで、不動産の再調達原価（同じ建物同じ土地に再度建築した場合にかかる原価）に基づいて不動産価格を算出する方法をいいます。試算した再調達原価について経過年数などに基づき減価修正を行うことで価格を算出します。
建築基準法
建築基準法とは、地震や火災などに対する建築物の安全性等の確保や、建築物の敷地・周辺環境に関する最低限の基準を定めた法律をいいます。
建築協定
建築協定とは、良好な環境、利便性の維持増進などを目的として、地域住民が締結する協定のことをいいます。建築基準法の制限に上乗せされる形で効力を持ち、主に建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備などについて定められます。
建築面積
建築面積とは、建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分を真上から見た水平投影面積のことをいいます。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。建築基準法や都市計画法により用途地域ごとの建ぺい率の制限が定められており、建ぺい率が高いほど、敷地を広く使った建物を建築することができます。
高層住居誘導地区
高層住居誘導地区とは、都市計画法8条に基づき規定された地域地区のひとつで、高層住宅の建設を誘導するために指定される地区のことをいいます。住居と住居以外を適正配置して、良好な都市環境を形成することを目的としています。
高度地区
高度地区とは、都市計画法8条に基づき規定された地域地区のひとつで、景観の保護、土地利用増進を目的に、建築物の高さの最高限度または最低限度を自治体が定める地区のことをいいます。高度地区には、高さの最高限度を定めた最高限度高度地区と、高さの最低限度を定めた最低限度高度地区があります。
高度利用地区
高度利用地区とは、都市計画法8条に基づき規定された地域地区のひとつで、土地の合理的な高度利用をはかるために指定される地区のことをいいます。建築面積や建ぺい率等について制限を設け、小規模な建物の建築を抑制することで、都市開発を進めやすくすることを目的としています。
固定資産税
固定資産税とは、土地、家屋、償却資産に対して課される税金をいいます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を算出する際の基礎となる価格をいいます。3年に一度評価替えが行われ市町村長が価格を決定します。
コンバージョン
コンバージョンとは、「用途転換」のことをいいます。
サブリース
サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のことをいいます。不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放されます。
敷地権
敷地権とは、登記された敷地利用権のことをいいます。マンションのような区分所有建物では、敷地が共有または準共有になっており、区分所有者が敷地を利用する権利のことを、区分所有法では敷地利用権といいます。
敷地所有権
敷地所有権とは、建物の所有者が敷地に関してもつ所有権のことをいいます。建物の所有権とは別の権利であり、登記簿で確認することができます。
敷地面積
敷地面積とは、建物が建っている土地の広さのことをいいます。敷地面積によって住宅金融公庫の融資限度額が決まります。
自主管理
自主管理とは、管理形態のひとつで、管理組合が自ら管理することをいいます。設備の保守・点検等についても、管理組合と業者の間で直接契約が結ばれます。
私道
私道とは、私有地に設けた私設の道路のことをいいます。建築基準法が定める接道義務を満たすことが難しい場合、接道義務を満たすよう私道を設け、行政機関による位置指定を受ける必要があります。
斜線制限
斜線制限とは、道路や隣接地の日当たり・通風などの環境を確保するために定められる、建築物各部分の高さの規制のことをいいます。
収益還元法
収益還元法とは、不動産鑑定評価の方法の一つで、不動産が将来生み出すであろうと期待される収益に基づいて不動産価格を算出する方法をいいます。純利益（賃料等の収入から、管理費用等の諸経費や金利を引いたもの）を還元利回りで割ることで価格を算出します。
修繕積立金
修繕積立金とは、区分所有建物において、共用部分の修繕工事を行うために積み立てられる資金のこと。一般に、区分所有者が毎月、管理費・共益費とともに管理組合に対して払い込む。
上場リート
上場リートとは、証券取引所に上場している不動産投資信託のことをいいます。Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）を略してREIT（リート）とよび、不動産投資に特化した組織体（導管体）が保有する複数の不動産を小口化し、有価証券という形で発行されたものです。
所得税
所得税とは、個人が得た所得（収入から必要経費を差し引いた額）に対して課される税金をいいます。
接道義務
接道義務とは、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとする、建築基準法が定める規制のことをいいます。接道義務を満たしていない場合には、その敷地に建物を建築することはできません。
接道条件
接道条件とは、土地に道路がどのように接しているかを示すもので、道路付けともいいます。
セットバック
セットバックとは、道路の幅員が4ｍ未満の際、建物を道路の中心から2ｍ後退させることをいいます。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、不動産業者に売却・購入を依頼する媒介契約のひとつで、不動産の売却･購入の依頼を1業者のみに限るものの、依頼者自身が取引相手を見つけることは可能とする契約のことをいいます。
専有部分
専有部分とは、分譲マンションのような区分所有建物において、区分所有者が所有する建物の部分のことをいいます。
専有面積
専有面積とは、部屋の面積から専用庭などの共有部分を除いた、専有部分のみの面積のことをいいます。壁芯、内法の二つの計算方法があります。
総合課税
総合課税とは、他の所得と合算して所得税を課税することをいいます。不動産所得は総合課税の対象となります。反対に、他の所得と合算せず分離して所得税を課税することを分離課税といいます。
相続税
相続税とは、亡くなった人の財産を一定規模以上相続した場合に課される税金をいいます。基礎控除額（5,000万円＋法定相続人の数×1000万円）分は課税されません。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税、贈与税、地価税を計算する際の評価額をいいます。土地は国税局の定める路線価または倍率方式により評価し、建物は固定資産税評価額で評価する事となっています。
大規模修繕工事
大規模修繕工事とは、集合住宅において、建築物の全体または大部分を対象とする修繕工事のことをいいます。
担保
担保とは、債務者が借入金の返済が不可能になった場合に備えて、あらかじめ債権者に提供しておくものをいいます。不動産などの「物的担保」と連帯保証などの「人的担保」があります。
地区計画
地区計画とは、地区の課題や特徴を踏まえ、その地域にふさわしい街づくりを行うために定められる制度のことをいいます。
地上権
地上権とは、他者が所有権を持つ土地を使用する権利のことをいいます。土地に建てられている建築物を自由に売買・賃貸したり、建て替えをすることが可能となります。
仲介
仲介とは、不動産取引における取引形態の一つで、売主・買主、または貸主・借主の取引を不動産業者が仲立ちすることをいいます。不動産業者は取引成立時に、仲介手数料を受け取ることができます。
賃借権
賃借権とは、賃貸借契約によって、借主が目的物を使用収益できる権利のことをいいます。借主は、住居の所有者が変わっても、賃借権に基づいてその住居に住むことが出来るます。
定期借家契約
定期借家契約とは、契約時に設定した一定の契約期間の満了によって更新されることなく賃貸借契約が終了する契約形態のことをいいます。
抵当権
抵当権とは、不動産を担保に貸した金銭を返してもらえなくなった場合などに備えて、債権者がほかの債権者に優先して弁済を受けられるようにする権利をいいます。
登記
登記とは、不動産の権利や物理的な概要を公示するために登記簿に記載することをいいます。
登記事項証明書
登記事項証明書とは、登記事項を記した証明書のことで、不動産登記簿謄本と同等の効力を有する書面をいいます。
登録免許税
登録免許税とは、会社や不動産などの登記をする場合に課せられる税金をいいます。不動産登記の場合、登記の内容によって税率が異なります。
道路斜線制限
道路斜線制限とは、建築基準法に定められる斜線制限のひとつで、道路に面した敷地で建物を建てるときの高さの上限規定のことをいいます。
道路付け
道路付けとは、土地に道路がどのように接しているかを示すもので、接道条件ともいいます。
都市計画税
都市計画税とは、市街化区域内の土地、家屋に対して課される税金をいいます。
都市計画法
都市計画法とは、地方自治体が都市の発展と秩序ある整備を進めていくための法律をいいます。土地利用や建築物規制に関するルールが規定されています。
土地区画整理法
土地区画整理法とは、道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る（土地区画整理事業）ための法律をいいます。
延床面積
延床面積とは、建物の各階の床面積の合計のことをいいます。面積の算出方法には、壁芯と内法の二つの計算方法があります。
法面
法面とは、造成地や道路、山林、ダム、河川の築堤工事などで、切土や盛土をすることによりできた人工的な斜面のことで、実際に宅地として使用できない斜面部分のことをいいます。法地ともいいます。
ノンリコースローン
ノンリコースローンとは、不動産の収益性に着目し、担保として提供された不動産のみを担保に融資するローン商品をいいます。
非線引き区域
非線引き区域とは、都市計画区域の一つで、市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域をいいます。電気･ガス･水道等のインフラが未整備であり、開発には知事の許可が必要となります。
不動産鑑定評価書
不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定士が不動産鑑定を行なったときに発行するものをいいます。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した場合に課せられる税金をいいます。
不動産登記簿謄本
不動産登記簿謄本とは、不動産の権利や物理的な概要を記した公の書類をいいます。
不動産投資法人
不動産投資法人とは、不動産投資に特化した法人のことをいいます。一般的に不動産を購入する際の、単なる受け皿として機能する法人であり、法人そのものは通常の会社のような機能をはたしません。
分離課税
分離課税とは、他の所得と合算せず分離して所得税を課税することをいいます。反対に、他の所得と合算して所得税を課税することを総合課税といいます。
ペイオフ
ペイオフとは、民間の金融期間が破綻した場合に、預金保険機構が預金者1人あたりの元本1000万円とその利息を直接支払うことをいいます。
法定共用部分
法定共用部分とは、共用部分のうち、区分所有法で定められる共用部分のことをいいます。エレベーター、階段、天井、壁などが代表的な法定共用部分です。
ポートフォリオ
ポートフォリオとは、企業や個人の保有資産全体やその構成・内訳のことをいいます。また、リスクの抑制や収益性の観点から、複数の運用先を組み合わせた分散投資のことをいいます。
マンション管理業者
マンション管理業者とは、マンション管理業を行なう者で、国土交通大臣の登録を受け、マンション管理業者名簿に登録された者をいいます。
マンション管理士
マンション管理士とは、マンション管理組合の運営やマンションの管理について、管理組合や区分所有者の相談を受け、助言や指導、援助などを行うことを業務としている者をいいます。
床面積
床面積とは、建築物の各階の面積のことをいいます。面積の算出方法には、壁芯と内法の二つの計算方法があります。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことをいいます。建築基準法や都市計画法により用途地域ごとの制限が定められており、容積率が高いほど、大きくて広い建物を建築することができます。
用途地域
用途地域とは、地域地区のうち最も基礎的なものであり、都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定するものをいいます。
容認事項
容認事項とは、重要事項説明書の記載事項で、物件特有の事柄などが記載されている項目のことで、特記事項とも呼ばれています。
擁壁
擁壁とは、がけ地の土砂崩壊防止や、傾斜地のヒナ壇型造成地の段差崩壊防止のために、法面（人工斜面）を保護する壁のことをいいます。
リターン
リターンとは、資本投下、投資の「見返り」（利益）のことをいいます。不動産投資において、リターンとは、おもに「賃料収入」と「売却利益」をさします。
利回り
利回りとは、1年間で得られる（た）収益の投下資本に対する割合をいいます。年間収入÷投下資本で計算されます。不動産投資の場合、単純に年間収入を投資金額で割った「表面利回り」と年間収入から諸経費を差し引いた金額（NET収入）を総投資額で割った「実質利回り」とがあります。この実質利回りを「ネット利回り」ともいいます。
隣地斜線制限
隣地斜線制限とは、建築基準法に定められる斜線制限のひとつで、隣地の日当たりや風通しの維持のために定められる建物の高さの上限規定のことをいいます。
レバレッジ効果
レバレッジ効果とは、借り入れなどにより資金を調達することで、自己資金だけで投資を行なった場合よりもはるかに大きなリターンが期待できる効果のことをいいます。「レバレッジを効かせる」などの表現で用いられます。一般的に、不動産投資は株式投資など他の投資商品に比べレバレッジが効かせやすいと言われることが多いです。
レンタブル比
レンタブル比とは、延床面積に占める収益部分の面積比率のことで、賃貸部分の面積÷延床面積で計算されます。マンション等の建築計画の際にはレンタブル比の大小が目安とされ、レンタブル比が大きいほど収益性（投資効率）は高くなります。
レントギャップ
レントギャップとは、オフィス賃料と住居賃料を比較した場合に住居賃料のほうが上回っている状態のことをいいます。従来は住居賃料に比べオフィス賃料のほうが上回っていたが、オフィスが大量に供給されたことで、中小オフィスの空室が増加して、このような逆転現象が増えてました。
