不動産投資に関する基礎知識
不動産投資の契約手続き
■購入に関する大まかな流れ
少し難しい不動産契約ですので、ここで簡単に説明しておきます。不動産を購入する際の大まかな流れは以下の通りです。
1、購入の申し込み
売主に対し、書面にて購入の意思表示をします。
2、重要事項の説明
物件の権利関係や法令上の制限についての説明を受けます。
3、売買契約の締結
手付金支払い、引渡しの時期、契約違反した場合の約束を書面で交わし、互いに記名押印します。
4、売買代金の支払い、引渡し
売買代金の全額を支払い、物件の引渡しを受けます。
5. 運用の開始
物件の管理、運営を開始します。
購入から実際の運用までの期間は、売主によって異なってきます。また購入資金を現金で支払う場合は、物件の引き渡し後すぐに運用を開始することは可能ですが、資金の一部を借入により調達する場合は、金融機関などの審査期間もあるため、運用までに時間がかかります。
■購入の申し込み
1の「購入の申し込み」に関して詳しく説明します。
通常、購入の意思表示は書面にて行います。この書面のことを、「購入申込書」といいます。
「購入申込書」には、購入予定物件の表示を記載します。購入希望金額・契約希望日・引渡し希望日・購入希望条件などを、この書面に記載して売主に対して正式な購入の意思表示を行います。
購入申込書は、あくまで購入の意思表示を売主に書面で通知したに過ぎませんので、この書面によって契約が成立したわけではありません。
つまり「購入申込書」は購入の意思表示を伝えるだけに過ぎず、購入の意思表示を撤回しても、売主から損害賠償を請求されるなどという問題は一切ありません。
しかし、購入意思があいまいな状態で購入申込書を提出することは好ましくありませんので、責任がないにしても、十分検討したうえで購入申し込みをすべきでしょう。
■重要事項の説明
2の「重要事項の説明」について詳しく説明します。
「購入申込書」を提出した後に、売主と買主との間で売買条件の合意がされると、いよいよ契約の手続きに入ります。
その契約手続きの前に売主や仲介の不動産業者から「重要事項の説明」を受けることになります。
これは宅地建物取引業法という不動産会社を規制する法律により、宅地建物取引主任者が書面により、説明する義務があるのです。「重要事項の説明」に関する内容は以下の通りです。
1、説明をする不動産業者・宅地建物取引主任者
売主、または仲介する不動産業者の住所、商号、宅建免許番号、取引主任者の登録番号等が記載されています。
2、売主の表示、物件の所在
売主の住所氏名、（売主の住所氏名と登記簿上の所有者の住所氏名が異なる場合はその理由）物件の所在が記載されています。
3、登記簿に記載された事項
不動産の登記簿（全部事項証明書）に記載された内容です。土地の所在・地番・地目・地積・建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者の住所氏名などになります。
4、占有者の有無と占有権限
その物件を占有（利用している）者の住所氏名・その権限が記載されています。賃貸用不動産の場合は、賃借人（テナント）の住所氏名、賃料、契約期間なども載っています。
5、法令上の制限
都市計画法、建築基準法の内容が記載されています。計画道路や区画整理など都市計画の有無や、建ぺい率、容積率、高さ制限などによる、建物建築上の制限についての詳細です。
6、道路と敷地の関係
道路が建築基準法の道路に該当するか、接道面の長さ、道路の幅員、セットバックする場合はその面積などが記載されています。
7、上下水道・ガス・電気の状況
インフラの整備状況、上下水、ガス管などの埋設管の状況が記載されています。
8、売買代金および売買代金以外に授受される金銭
手付金の額・賃料や管理費・固定資産税・都市計画税・預かり保証金の清算などがある場合はその額が記載されています。
9、契約違反の場合の取り決め
契約違反した場合の違約金の額などが記載されています。
10、その他
その他、物件に関して買主に伝えておくべき事項が記載されています。
■売買契約の締結
重要事項の説明を受け、それに納得すると売買契約の締結となります。
売買契約はその物件の売買に関する約束事を記載した書面に売主、買主がお互い記名押印して成立します。不動産の売買契約書には以下の内容を記されています。
1、当事者の氏名
売主買主の住所氏名を記載します。
2、物件の表示
物件を特定するための表示、土地の場合は所在、地番、地目地積。建物の場合は所在、家屋番号、構造、床面積を記載します。
3、売買代金の額、支払い時期と方法
売買代金の総額と、支払い時期、支払い方法に関する定めを記載します。
4、引渡しの時期
物件の引渡しを受ける時期の定めを記載します。
5、移転登記申請の時期
売買により所有権移転登記申請を行う場合の時期の定めを記載します。
6、契約の解除の定め
契約解除の定めがある場合は、その内容を記載します。
7、違約金や損害賠償の定め
契約違反した場合の違約金の定めがある場合はその内容を記載します。
8、危険負担
天災等、不可抗力による損害が生じた場合の定めを記載します。
9、瑕疵担保責任
物件に瑕疵があった場合の定めを記載します。
